相关数据显示，截至2021年年底，我国各类大小物流园区的总数超过6000个，其中山东、江苏、河南的物流园区的数量排名前三。但目前传统物流园区发展还存在许多不足，亟须转型升级。产业规划指导缺失。近年来，为适应国内国际双循环发展、跨境电商综试区建设等宏观形势的需要，各地普遍加快了电商快递物流园建设。但大多园区聚焦于电商或物流功能，缺乏系统的、详细的产业规划指导，以至于物流园区仅能承接货物流通，对相关产业发展的引领推动作用不大，没有充分发挥作为城市发展的经济基础设施的作用。
招商引资难。传统物流园区的收入主要来自5个方面：出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。因此，传统物流园区必须加大招商引资力度，实现园区资源利用效益最大化。从目前情况看，传统园区项目空置率高的问题依然不能得到解决，线下缺乏实体物流服务资源，只能依靠简单粗暴的税收政策吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的产业聚集，无法实现高效的园区运营服务。
运营成本高。园区只有互联互通，才能降本增效。但是传统物流园区项目只能盯着本地有限的资源，与外界无法形成利益交换互补。有关物流园区的互联互通，依然是“雷声大、雨点小”，没有实际的效果。
管理效率低。中国物流行业一直都存在“小、散、乱、差”的格局特点，经营模式多为传统的单车货物运输，管理手段简单，运用信息化手段进行资源合理配置有待进一步加强。相关数据表明，我国社会物流费用占GDP的比率在14%~15%，而欧美是9%；我国物流成本占生产成本的30%~50%、而发达国家只占10%~15%。
安全保障弱。一般非专业的物流仓库存放的货物多，且未进行专业的分类、分库存放，由于可燃物存放的规模较大，数量较多，有的物品燃点低十分易于燃烧，存放不当易引起火灾。同时物流园区人多、车多，人员风险和交通风险都较大。
物流园区
把握“四大机遇”
物流领域红利政策频出。近年来，随着国际国内宏观形势的变化，促进经济发展双循环、稳定产业链供应链、推动外贸高质量发展、促进内需和消费升级等政策举措陆续出台。特别是国家层面不断扩大跨境电商综试区建设规模，2021年国家发展改革委发布了《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接等政策举措，为物流园区发展提供了难得的机遇。
冷链物流成为发展方向。国务院办公厅《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，进一步突出了冷链物流的战略地位，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务与目标。
物流市场空间持续扩大。随着中国经济的增长和结构的升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。据统计，2020年以来，我国物流需求指数持续提升，生产、出口、消费等实物物流保持良好的发展势头，社会物流总额增速高于GDP增长。其中2021年社会物流总额达到335.2万亿元，同比增幅超过9%。随着双循环新发展格局的形成，社会物流需求将更大。
高标仓需求强劲。从物流市场发展情况看，近年来高标准物流仓库需求强劲，呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，2020年以来，生鲜冷链加速发展，生鲜食品、餐饮供应链等企业趋于选择高端物流仓储。相关资料显示，2021年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。特别是今年受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓呈现供不应求的局面。
转型“五化趋势”
仓储高标化。双循环新发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为物流仓储设施的需求带来增量。据了解，我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到发展机遇。未来，物流园区新建仓库要以高标仓为主，同时将原有低端仓库逐步升级转型为高标仓。
冷链规模化。疫情防控形势下，生鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求的重要爆发点，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷链增量的需求。随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境，为冷链规模化奠定了基础。同时，随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库将成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。
运营智慧化。互联网、物联网、人工智能、移动通信、自动化等技术在物流领域的广泛应用，为运营智慧化提供了可能。目前，如果物流园区加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能”，提供智能化的仓储服务，同时注重绿色发展，积极发展太阳能等可再生能源，将进一步提升园区运营效益，吸引更多的物流项目入驻。
产业链条化。物流园区除了提供高标准仓储与基础物流作业功能外，也越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流园区价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化、电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态，加快培育物流园区发展新优势。
投资多元化。除传统物流机构投资者外，顺丰、京东等快递物流企业加快进入物流园区运营领域，投资主体多元化已经成为当下市场格局的最主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流行业深层次、多维度发展。例如金融物流园、产业物流园、国际供应链的际享仓等新模式物流项目的实施，将更有助于物流园区专业化、高端化。
推动“数智运营”
智慧物流园区可理解为：基于大数据、物联网、云计算、人工智能等新一代信息技术的运用，以智能化设施设备为基础，通过人、物、系统、资源等多方数据传递和交换，实现物流园区管理、服务、运营的全面数字化和智慧化。现实操作中，可以根据不同类型、不同需求推进智慧化运营。
智慧物流的基本类型。由于投资主体、功能定位等差别，智慧物流园区大体可以分为企业型物流模式、社会化运营模式、政府类开发模式3类。一是企业型物流模式（仓储型园区），就是供应链类公司或者商贸物流平台建设和运营，通常集聚特定物流和关联服务资源，通过集成化的运作，为特定的服务对象提供一体化的物流服务，如京东物流园、菜鸟物流园区等。二是社会化运营模式，就是物流地产商或物流公司建设和运营，根据市场需求，依托物流园区的物理空间集聚某一类或几类物流资源要素为服务客户提供专业化的物流服务，如普洛斯物流园区、传化公路港、绍兴港现代物流园等。三是政府类开发模式，就是由地方投资平台或管委会建设与运营，一般为城市或区域的交通与物流枢纽，集聚多种物流资源要素，为区域产业发展、城市生活提供综合物流服务，如重庆国际物流枢纽园区、嘉兴现代物流园等。
物流园区的智慧应用。按照不同的应用功能划分，智慧物流园区应加强智慧管理、智慧服务、智慧运营。一是智慧管理，就是进行可视化的资产管理、能效管理、客户资源管理、安全管理、车辆管理等。以物流园区的安全管理为例，目前基于AI算法的主动智能视频监控模式，实现多维度视频智能分析、视频报警联动、报警视频推送、电子巡更等功能。二是智慧服务，就是提供一站式政务服务、一体化的企业服务、智慧三产配套服务、数字化综合能源服务、智能科技创新服务、智慧车后市场服务等。三是智慧运营，就是实施智能仓配、智慧运力协调调度、智能防伪追溯、城市供应链协同、无车承运、产业链供应链集成、提供物流大数据服务。
智慧物流的解决方案。智慧物流园区应该为客户提供4种智能化解决方案。一是智能存取方案，通过模块化、可扩展性强的智能设备和软件驱动的配合，实现智能存取，降低运行成本和人工作业强度，大幅提高仓储空间利用率和运行效率，同时满足常温、冷藏、冷冻、耐高温、抗静电等特殊行业的作业需求。二是智能搬运方案，适应多行业、跨场景的柔性智能化、自动化需求，帮助企业实现原料出入库、线边库上下料、产线半成品流转、成品出入库等生产或者流通的全流程物流自动化和数据可视化，积极推动制造和物流企业的智慧升级。三是智能分拣方案，高效处理大批量物流件，应用分拣货物范围广、分拣误差极低、噪音低、故障率低的自动化分拣技术，取代人工分拣作业，降低人力成本，提高分拣效率和准确率，逐步实现输送分拣作业无人化。四是智能仓储方案，为电商、仓储、流通行业打造智慧储存、拣选解决方案，通过智慧仓库管理系统、智能多设备集群控制系统，帮助客户实现仓储物流智能化改造，全面为客户降本增效。
