联雄冷链物流研究院分析认为，近年来，冷库作为冷链产业的核心重资产，正吸引越来越多投资机构和投资方的青睐。这一“蓝海”市场有哪些挑战需要跨越？冷库行业的未来将往哪里走？这是参与者需要思考的两大问题，今天联雄冷链物流研究院就和大家一起分析以下冷链物流最重要的基础设施“冷库”的挑战与趋势：
01 冷库行业面临的三大挑战
挑战之一：融资产出
所有以物资为中心的经济活动都离不开物流，而低成本是物流及冷链物流经营的关键。物流及冷链物流作为以委托方的成本为收益的服务性产业，始终处于供应链的从属地位。由于冷库的初始投入大于干仓，融资对产出的要求更高。目前产业尚停留在租赁层面的收益，将难以满足“投资回报”的要求。而以冷链运营作为主营业务之一，是对投资成本最直接的收益补充，甚至具备颠覆作用。
冷链物流冷库行业的三大挑战与两大趋势
事实上，由于国内冷库传统运营模式较难找到适应第三方冷链运作的冷库资源，以干仓和高标仓为基础的物流地产园区采取“干改冷”的模式。
这一模式也面临不小的成本，且投资回报率不高。
以最大的客户群“电商新零售”为例。由于层高、保温、电力和地面等因素，公共干仓特征明显，必然需要二次改造。这就在先天条件上形成了不小的成本，且影响使用效率。
而像普洛斯这类企业通常会采取客户自改和金融介入服务，无意赚取干仓租赁以外的收入。因此，这类运营相较于冷库这样的运营管理是不能达标且不存在收益的。
挑战之二：产业甄选
对仓储资源产业而言，产业对物流仓储资源的依赖性是重要条件，而冷链对冷库的资源依赖性更强。
而目前国内的冷库市场在结构适应性上存在着“冷库资源脱节”问题。
由于现有物流地产商对收益立足点认识上的不同，导致其并不真正关注冷库的实际需求，而传统冷库又尚未进入第三方冷链运营时代。
冷链物流冷库行业的三大挑战与两大趋势
这样就迫使第三方冷链运营商谋求更低基础成本的旧厂房、老仓库等，采取开发性的冷库预配置方案进行“改造”（并不符合第三方成本原则），即准冷库园区定制化。
但鉴于不同品类冷链温区标准繁多、运作差异巨大和区域需求规模不同等因素，使得公共化优势无法达成、不间断存在个性化改造、服务客户间相互影响和网络化、规模化无法实现的诸多问题。而对资源的依赖性，恰恰集中体现在需求的规模化和稳定性上。
冷链物流冷库行业的三大挑战与两大趋势
此外，这种对资源的依赖性还体现在政策和相关政府的关注度方面。冷链产业因“民生”易受到各方关注。对供应链甚至产业链关切度越高的产业，“产业+”物流地产作为产业构成的可能性越高。
挑战之三：多元经营
物流及冷链物流产业本身是多元的。实践证明，以物流地产为定位的物流资源要素产业，企业模式如采取单一“公共租赁”方式展开业务和投融资逻辑的生命力并不强，非常容易被复制最有效的产业构架是包括物流运营、产业运营和供应链运营的多元化运营模式。
多元化的冷链运营，是冷库行业针对冷链物流产业，赖以生存与收益的重要特征和必要方式。
02 冷库行业未来发展趋势是什么？
趋势之一：循环战略&枢纽节点
在“国内大循环&国际国内双循环”国家战略背景下，围绕国内C端市场需求所形成包括冷链在内物流产业，将再度高速持续增长。
从国内物资枢纽和国际出入境为始发，以一线、枢纽、省会、空海港为重点的冷链仓储资源配套，将是冷库资源开发与布局要点。
而在短期内，国内冷链运力市场客观上难以改变。与常规运力市场相比，冷链运力市场的离散度更高，沿海与内陆经济不均衡带来了物流价的差异，冷链运力市场的价格对冲将始终存在。
冷链物流冷库行业的三大挑战与两大趋势
冷链运力的效率低下，反而令其对静态物流即“冷库资源”的依赖度持续居高不下。而由此所形成的网络格局与布局，将进一步反作用于国内冷库资源布局，导致其更不均衡。
趋势之二：民生“产业+”系重点
1~2年内医药物流及其仓储资源的需求，将呈现出既“极度冲高”又“极为稳定”局面。相比之下，将远高于2003年后非典阶段的这波增长，后疫情将形成一个常态化的医药冷库市场，这是必然趋势。同时，随着医药行业相关法律法规、质量标准的不断严苛和细化，也在客观上形成了医药冷库市场长期升级与扩容的需求。2~5年内冷链物流及其仓储资源的需求，将有别于国际、国内和历史以来的其他产业，由C端消费启动的中国冷链产业，对城市和枢纽仓储资源的需求将会持续增长和不断放大，而其标准甚至会影响全球相关市场资源与供求平衡。
冷链物流冷库行业的三大挑战与两大趋势
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