人口众多的中国不仅是鲜活农产品的消费大国，也是生产大国，形成了“西水果东送”、“南蔬菜北送”等农产品流通格局。受冷链物流基础设施的制约，农村冷链发展一直不充分、不均衡，农产品损失率高。
近年来，随着城市化的发展和居民消费水平的不断提高，人们追求健康生活方式的意识逐渐加强，生鲜食品越来越受到大众的青睐。冷链物流作为生鲜产品的主要流通方式，也发展迅速。据中国物联冷链委员会统计，2021年，中国冷链市场总规模为4585亿元，同比增长19.66%。全国冷库总量达1.96亿立方米，同比增长26.1%。
冷链物流的高速发展具有双重优势。
冷链物流园区是我国物流快速发展和对冷链物流充分重视的重要体现。本文分析了我国冷链物流园区的基本类型和发展趋势。
冷链物流是利用冷库、冷藏车、冰箱等温控、保鲜等技术和设施，保证冷链产品在初加工、储存、运输、配送加工、销售、配送全过程中始终处于规定的温度环境中的专业物流。它是随着科学技术的进步和制冷技术的发展而建立的。它是以制冷技术为基础，以制冷技术为手段的低温物流过程。
近年来，政府高度重视国内冷链物流市场的发展，先后出台了《冷链物流发展“十四五”规划》、《促进冷链物流高质量发展的政策措施》等多个文件，从支持冷链物流基础设施建设、规划冷链物流运作流程、支持生鲜电商快速发展等方面鼓励冷链物流市场健康快速发展。
中国城市化进程仍在加快，中产阶级仍在扩大，消费者的食品安全意识也在不断提高，京津冀、粤港澳大湾区等地区的区域合作步伐加快，国内农产品和冷链食品的产地、加工地和消费市场被生鲜电商重塑，冷链需求快速增加。
在政策和市场的双重利好下，中国冷链市场迎来了前所未有的发展机遇，市场一路向好。鉴于冷链物流的广阔前景，这块大蛋糕吸引了大量的物流企业，物流企业开始大规模建设冷链物流园区。
冷链物流园区
与其他物流园区一样，冷链物流园区也是一个大型物流基地。不同的是，冷链物流园在低温下使用了高科技技术。为了保证农副产品的新鲜和冷藏，对食品进行冷冻、加工、储存、运输、配送和销售。
冷链物流园区项目一般投资大，专业性强。在项目建设和运营过程中，往往受到多种因素的影响和干扰。目前国内老牌冷链物流公司提供的货物托运和冷藏运输是一个薄弱环节，制约了低温物流行业的发展，是今后应该重点关注的。在食品工业生产过程中，制冷设备是冷却、产品冷冻保鲜、冷藏运输不可或缺的，而运输用制冷设备是低温物流的关键设备。特别是远洋捕捞用冷藏船、空用冷藏集装箱、短途运输用冷藏车，发展空间很大。
冷链物流园区产业发展的现状与机遇
冷链物流园区的基本类型
1.面向市场的冷冻产品批发冷链物流园区。
这种冷链物流园是目前仓库占用率最好，利润水平最高的。这种园区依托的特点是冷产品的集中交易必须以冷库为基础。一般出租价格比较高，其他配套功能也有不错的收益，比如制冰、礼盒包装、配送、叉车出租等等。北京西南郊的冷库，上海的东方物流港，武汉的白沙洲冷库都属于这种类型的园区。
2.以冷库租赁为主的仓储式冷链物流园区。
这样的冷链物流园区一般都建在远离市区或者靠近港口、公路中转枢纽的地方。库容更大、地价和建设成本更便宜的冷库，适合储存大批量的冷产品，如进口海鲜、国家储备肉、水果保鲜库等。
3.综合性冷链物流园，主要提供配套冷库。
这种物流园区是目前大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型农产品批发市场和综合物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分。虽然冷库的容量只占普通仓库的一小部分，但主办方愿意选择冷链物流作为园区理念。
冷链物流园区的现状
随着冷链物流的逐渐升温，配套基础设施也发展迅速。就冷藏车而言，据统计，2008年我国冷藏车保有量不到5万辆，前十年年均增速不到8%，而近几年冷藏车增速在15%左右。冷库的增长速度在突飞猛进。2010年，国家发改委发布《农产品冷链物流发展规划》，全国冷库总容量880万吨(实际总容量已达1500多万吨)。截至2013年底，初步估计我国已建和在建冷库总容量已超过2500万吨。
冷链物流园区是我国物流发展迅速，冷链物流得到充分重视的一个现象。国外物流园区涵盖多种功能，包括冷库、冷制品等物流功能，一般不会作为独立的园区概念出现。为了强调冷链的特殊性，我们把冷产品加工、交易、储存、配送的建筑物称为冷链物流园区。一方面体现了冷链的重要性;另一方面，为公园的建设增加了一个引人注目的概念。
另一个在国外冷链物流园区很少出现的因素是其产品流通的特点。美国大部分农副产品和水产品都是按订单生产配送，批发市场的交易环节很少，所以很少有专注于冷产品交易的冷链物流园。而我国冷产品交易环节多，批发交易多，多环节运作，造就了对冷链物流园区的需求。
冷链物流园区存在的问题
我国冷链物流园区在快速发展中遇到的问题首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设是一项战略投资，对企业和社会的影响将是长期而巨大的。
1.冷链物流园区盲目建设现象严重。
目前我国冷链行业的发展受政策影响较大，政府的资金支持和土地优惠引导投资者投资这一行业。政府鼓励政策的初衷是促进冷链行业的长期良性发展，但投资者追求的利益往往与政策初衷相违背。
部分冷链物流园区在获得政府优惠用地后，改变规划方向，增加商业建筑面积，减少冷库面积或延迟建设;部分冷链物流园区建设受政策影响，无视市场实际需求，投资者靠“拍脑袋决策”，导致冷库建设模式和规模偏离市场实际需求。
2.冷链物流园的投资者很多都没有农产品流通或者物流管理的经验。
根据对物流园区和冷链物流园区投资人的了解，超过60%的投资人与物流和冷链物流无关。投资冷链物流可以享受短期政策带来的收益，可以获得冷库长期运营的稳定收益。是房地产风险相对较小的地区。然而，非行业投资者在投资冷库时面临许多风险和困难。
3.冷链物流园区的建设大多只注重建筑形式，缺乏专业的规划咨询。
冷链物流园区是一个以物流运作、产品交易和物流加工为中心的设施，而冷库是一个包含更多专业技术的建筑，所以冷链物流园区的建设更应该重视前期的规划和研究。但是有很多冷链物流园区投资者不愿意把钱和精力花在规划和研究上，更愿意相信自己的直觉和现有的信息。
4.匆匆上马，边建边改。
由于“土地征用”对冷链物流园区的建设尤为关键，许多投资者在向政府提交其申报的项目之前，匆忙制定园区建设计划并上报政府审批土地。一旦拿地，来不及进行详细的战略研究、论证和规划，就来不及匆忙上马，边建设边改，造成大量浪费，严重影响建设质量。随着土地红利的逐渐消失，靠土地增值成功的可能性已经越来越小。
5.冷库建设国家标准还有待完善。
2010年发布的《冷库设计规范》GB50072-2010是冷库建设的唯一国家标准。标准中冷库的最大防火间距为3500平方米，而同等级的干货仓库为6000平方米。冷库内不存放易燃物品，冷库保温采用非自燃材料。随着冷库运行越来越复杂，限制3500平方米的最大分区面积是不合理的。标准还规定，冷库与大厅之间的隔墙应为防火墙，该防火隔墙的耐火极限不应低于3小时。
冷链物流园区产业发展的现状与机遇
冷链物流园区的未来发展趋势
由于冷链物流园区依附于流通行业，其发展趋势必然受到经济发展阶段和冷产品流通方式变化的影响。那么，未来冷链物流园的发展趋势是什么?
1.多功能集成。
质量和时效是当前社会对冷链物流行业的刚性要求;现代冷链物流园区不仅能提供冷藏、冷链运输等单一服务，还能更好地满足同一个园区的社会需求。因此，在同一个园区内高效整合仓储、加工、配送、检测、展示、交易、多式联运等功能，已成为冷链物流园区下一步的发展趋势。
2.产业集群。
园区聚集了不同功能的冷链企业，依托地理和区域经济优势，运输、仓储、货物进出口、物流加工配送、信息处理及相关装备制造高效集群，形成高度集约化的物流资源和极其专业化的物流产业链管理和运营，提高区域内所有企业的整体运营效率。
3.平台的网络化。
基于大数据的云计算专业物流网络平台，可以实现园区之间的互联互通，帮助园区企业摆脱积分管理和信息孤岛的困境;同时，以网络为支撑的冷链物流园区可以充分发挥物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等服务功能。园区管理也从单一的房东角色转变为解决方案服务商，通过园区平台为企业提供金融、信息、数据、供应链等综合配套服务。
4.智能设备。
设备的智能化自动化将在冷链园区得到广泛应用。冷链物流的机械化、自动化和信息化通过采用先进的装卸设备、堆垛设备、分拣设备、包装设备、条形码、射频等信息技术，可以满足现代物流对快速、准确、分散、灵活的要求。这将为物流技术和设备的推广应用开辟更大的空间。此外，节能环保也将成为冷链设备发展的重要方向，不仅响应了我国“双碳经济”的号召，也为企业节约了能源成本。
5.冷链物流园区的细分。
随着商品流通的精细化，配套的物流硬件设施也需要定制化设计。生产型、仓储型和交易型冷链物流园区有不同的布局和建设选择。建设在产地的物流园区、有流通中心的物流园区、靠近消费场所的物流园区也有区别。不同的产品，如蔬菜水果、肉制品或水产品，对冷藏都有自己特殊的要求。因此，园区的建设和冷库的细分不仅可以节约投资成本，还可以为物流运营提供便利。
6.冷库建设在流通链条的两端发展。
目前我国冷产品流通环节太多，从田间地头、海洋池塘到百姓餐桌，需要六七个环节甚至更多。随着商业流通体系的逐步完善，中间环节将会减少。加强农产品的前期预冷处理对后续流通过程的质量影响很大，而我国目前田间附近的蔬菜水果预冷处理设施严重不足。农业一体化是发展大农业和订单生产的基础。随着农业生产方式的改变，对靠近生产和种植端的预冷处理和冷藏设施的需求会很大。
7.冷链B2C模式的快速发展。
产品的冷B2C模式需要冷链的支持，对运营的要求更高，配送成本远高于一般商品。然而，随着人们消费水平的提高，冷链宅配将面临巨大的需求。现阶段电商依靠外包冷链物流，外包产品的包装形式不会有竞争力。自建适合电商冷品经营的冷藏设施将是电商下一步要考虑的方向。
