买卖易从九个部分论述工业地产，依次为：工业地产专业名词解释、工业地产的市场前景、海宁市工业园区介绍、从地主角度看工业地产交易、从金主角度看工业地产交易、论地主和金主直接交易的风险性、为何每宗地成交价会不同？海宁市《亩均论英雄》政策文件、买卖易工业地产介绍等。

第一部分：工业地产专业名词解释  　　　　       　　　　　　

工业用地面积的计算单位

工业用地采用定向招拍挂方式出让时，是按公顷来计算单位的（1公顷=15亩＝10000平方米）。

企业日常在买卖工业用地时、及属地政府在考核工业企业年产值和年纳税时，是按亩来计算单位的。

工业用地面积在登记到土地证上时，是按平方米来计算单位的（1亩=667平方米）。

属地政府的定义

就是当地政府。中国境内最小的人民政府是乡、镇、街道一级的，然后分别是：县级市(县级县、县级区)政府、地级、省级、及中央人民政府。

污染企业的定义

污染企业：在整个生产制造过程当中，会产生污染物的公司。

对当地的水造成污染（对液态方面的污染），海宁市污水进管道要求COD排放量在100以内。

对当地的空气质量造成污染，例如噪音、或气味（对气态方面的污染），VOC排放量。

对当地的土壤造成重金属污染（对固态方面的污染）。

污染企业的老板愿意花钱、投入设备对排放方面进行升级改造，让排出的水、排出的气、排出的重金属，达到属地政府环保局的排放标准，一般是可以准入的。相关政策文件，已明令禁止的行业或产品，环评肯定是做不出来的。

一手、二手、三手、四手、五手工业用地的定义

一手地：指属地政府出让的工业空地。

二手地：指已办出工业土地证+已办出工业房产证，企业转让的工业地产。

三手地：银行处置的工业地产。

四手地：指各级法院（或拍卖公司）拍卖的工业地产。

五手地：指不良资产管理公司，正在处置的工业地产。这类工业地产一般是债权的转移，而不是土地使用权和房屋所有权的转移。

买卖易工业地产创立以来，上述五类工业用地全部经手过，但目前重心放在二手和三手工业地产上。

总投资的定义

浙江省的总投资：包括土地出让金+地面建筑物造价+新购设备（老旧设备按现在市场价折算）这三个部分，不包括流动资金（现金）。

安徽省的总投资：地面建筑物造价+新购设备（老旧设备按现在市场价折算）这两个部分，土地出让金不算、不包括流动资金（现金）。

房产和地产的定义

房产的定义：地上建筑物（或构筑物）。

地产的定义：地上建筑物（或构筑物）+地面的土地面积+地下的全部市政设施和埋葬物。

从这里你们可以看出：地产是包括房产的。

房产中介和地产中介的区别

房产中介：卖有证地上建筑物（或构筑物）的人或机构。

地产中介：卖有证和无证地上建筑物（或构筑物）+有证地面土地+地下全部市政设施和埋葬物的人或机构。

地产的种类定义

主要看土地性质：例如土地性质是工业用地时，那么就叫工业地产。土地性质是商业用地，就叫商业地产，还有住宅地产、综合地产、商服地产、科技地产、教育地产、医疗地产…………等有很多种，以此类推。

配套的定义

在生产制造过程上中，关联的上下游企业，也叫产业链。

土地出让金

俗称就是买土地的钱。

工业企业的分类

按行业分类，可分为重工业企业和轻工业企业。

按规模分类，可分为规上和规下企业。

按注册资本货币性质，也可分为内次企业和外资企业。

按属地政府的评价标准，可分为A类企业、B类企业、C类企业、D类企业。

………

重工业和轻企业的区别

主要看设备。重型或大型设备、不易搬迁、金额大的设备(一般一台设备从几十万到几亿不等)一般都是重工业企业，另外生产车间当中要用到行车的，基本上都是重工业企业，反之就是轻工业企业。

工业建筑结构

第一种框架结构：即建筑物的墙和顶都是采用钢筋、黄沙、混泥土（俗称水泥）建成的、很牢固，地基一般都会打桩、二层以上都采用现浇水泥，这种都是框架结构的厂房，俗称：标准厂房。 使用寿命一般在30年以上左右。框架结构新厂房，2022年每平方米的造价（包括人工费用）大概在1300元人民币左右，可以达到毛坯状态，如果是打桩做地下车库的，这个造价还不一定够。框架结构建筑一般都是多层的。虽然零地技改政策、及容积率的提升，这类建筑结构会越来越多、和普遍。

第二种钢混结构：即建筑物的墙是采用钢筋、黄沙、混泥土（俗称水泥）建成的，而建筑物的顶是采用钢材建成的。使用寿命一般在15年到30年左右。钢混结构建筑物，现在每平方米的造价（包括人工费用）大概在1000到1300元人民币左右。钢混结构厂房有多层的、也有单层的。

第三种钢结构厂房： 即建筑物的墙和顶都是用钢建成的，这种建筑物造价最便宜，浙江省的雨水当中酸性较强，钢结构建筑容易腐蚀，使用寿命一般在15年左右。钢结构建筑物，现在每平方米的造价（包括人工费用）大概在800元到1000元人民币左右。钢结构生产车间（俗称指厂房），全是单层的。

地主和金主的定义

主的意思：权利和财务的所有者。

地主的定义：有土地的主，俗称卖方，专业称转让方。

金主的定义：有现金的主，俗称买方，专业称受让方。

境内和境外的定义

村、镇、县级市、地级市、省、国四周都有边界线，线内叫境内，线外叫境外。

例如：海宁市范围内，就是海宁境内，反之海宁市境外。中国范围内，就是中国境内，也叫大陆，反之中国境外，也叫国外。

非标准和标准的定义

非标准：就是个性化，土地买卖就是非标准，俗称：项目型，非常的复杂。

标准：不管是在国内外，都是有统一的规模和型号的，例如房产，标准的东西就是产品型，就简单。

园区的定义

综合性园区，就是什么类型的企业都有，也叫混合型园区。

专业性园区，就是园区主要从事一、两个行业的，每家做的产品都是一样的。

镇级工业园区，一般是县级市或地级市批的。

省级工业园区，一般是省里批的。

国家级经济开发区，一般是国务院批的。

宗地图定义

宗地图：任何一块地，都有土地证，土地证上附页附着的那张纸，界定了这块地的四周边界，这张图就是宗地图。因为是用红线画的，通常也叫红线图。

规上、规下、小微企业的定义

规上企业：每年开发票在2000万元人民币以上的企业，反之就是规下企业。

小微企业：每年开发票500万人民币以下的企业。

自然年度的定义

也叫阳历年度，是指每年阳历从1月1号到12月31号止。

《两免三减半税收政策》的解释

能够享受两免三减半税收政策的企业，在政府眼里一定是大好高项目（翻译一下，基本上都是Ａ类企业）。即：前两年的政府不收税，从第三年、第四年、第五年开始征收或减半征收。

政府、银行、企业存在的意义

政府要收税收、银行要收利息、企业要赚钱，就是不同机构存的价值和意义。

亩产税和费的组成

企业所得税=(企业销售额-成本)*该行业税率。

增值税的定义：就某企业一年开票金额总数*该企业所在行业的交税百分比。（有1%、13%、17%行业不同，税率不同）。

工业用地每年使用税=就是土地面积*每平方米的税费。

工业房产每年使用税=全部工业建筑建筑面积（包括有证、无证、违障）*每平方米的税费。

城建税：建设城市所需交的税，一般是0.35%

印花税：万分之五，即0.05%。

教育附加费+水利基金费：0.15%

社保费=月最低交费基础企业交26.5%+个人交10.5%，单位月缴社保部分的50%计入亩产税。

出租税：地主开出租赁发票金额部分的8%，计入亩产税考核。

………

土地证起始年限、和土地证还剩几年的计算公式

土地证起始年限=土地证终止年限－50年。

土地证还剩几年=土地证终止年限－今年。

法定代表人和股东的意思

法定代表人：俗称法人代表，是一个具体的人。代表公司签订法律文件、诉讼等。浙江省的法人代表一般都是大股东或控股股东，而广东省受境外思想的影响，法人代表一般让门卫、或打工的人担任。

股东：就是实际控制公司的自然人或法人机构，包括出资入股及分红。股东就是这家公司真正的幕后老板。

内资企业和外资企业的定义

外资企业的股东是由中国境外的人或公司担任的，外资企业包括外商独资企业、和中外合资企业。

内资企业的股东是由中国境内的人或公司担任的。

境内外货币的区别

境内货币就是人民币。境外的货币有美元、欧元、日元、马克、英镑、港币。。。等很多种。

第二部分：工业地产的市场前景

产生工业地产的背景

我国目前还是以发展经济为主要任务：各省、各地市、各县级市、各镇人民政府都在建设工业园区、招商引资、或招商选资、或招商选智，大力发展高端装备制造业。因为制造业可以迅速提高当地的GDP总量、解决就业、增加税收，所以受到各级人民政府的重视，要想把地方的制造业搞上去，首先要有生产要素就是：工业用地及地面建筑物。为此，工业地产市场就诞生了。

请问：各级政府大力鼓励发展的行业，是不是很有广阔的市场前景呢？

什么样的人适合从事工业地产？

工业地产的交易，会涉及市府办、发改委、国土局、住建局、经信局、工商局、环保局、消防局、商务局、消防大队、经发局、水务集团、电力公司、人民银行、财务、法务、税务、评估、风水、银行、资金方、建筑、市政………等多个部门、多个专业、多个行业的事情。因此从事工业地产交易的人，最好是综合能力强的、或在地方上跟政府、或跟银行、或跟企业界都很熟且有广脉人脉资源的人。

具体讲：

像镇级正副工办主任、分管工业副镇长、工业园区正副经发局局长、工业园区分管工业副主任、经信局正副局长、商务局正副局长、分管企业贷款的银行行长，在原来岗位从业10年以上，这类人群退休后，从事该行业比较精准。

在地方上拥有广泛人脉资源的商会会长、制造业董事长等人群。

其它看好该工业地产行业的人群。

没有长期坚持决心做下去的人，最好别碰这个行业，因为太难了。

哪些城市适合从事二手工业地产买卖业务？

要开展工业地产买卖业务，首先要选该地工业园区及制造业比较发达的区域。

像中国排名前100工业强县境内、或31个省会城市境内、或31个副省会城市境内、或其它工业经济发达的地级城市境内………等均可考虑。目前工业地产中介市场在中国境内，还刚起步，属于冷门行业。

买卖易工业地产从2009年11月18号成立以来，接触过职业做工业地产买卖的中介公司不超过9家：浙江省杭州市有、金华永康市有、江苏省苏州市有、上海市有、广东省东莞市有，其它城市的工业地产买卖中介公司，因为没有联系过，具体数字不详。

海宁市（一个县级小城市）每年二手工业地产交易量有多少？

保守估计成交金额：至少在9亿到16亿人民币之间。

买卖易工业地产从2017年4月观察到许村镇率先拍卖一手工业空地开始：海宁市二手工业地产市场被彻底激活，海宁全境所有地主全部觉醒！海宁市二手工业地产主要受三大金主群购买：

第一金主群为杭州籍（包括但不限于萧山区、钱塘区、江干区、拱墅区、西湖区、临平区乔司街道和临平街道），进入海宁市许村镇、长安镇、周王庙镇、盐官镇、黄湾镇，大量购买二手工业地产。从2017年度至今，让海宁市西部开发区二手工业地产的价格，从每亩含建筑物成交价不到130万元到775万元人民币不等。该金主群的购地现金总量，应该也在几十亿的规模，具体数字不详。

第二金主群为北京市拆迁出来的温州乐清籍服装老板，一路南下大批量进入海宁中国皮革城四周区域（东到与硖石街道交界处、南至丁桥镇境内、西至斜桥镇境内、北至海宁市经济开发区与桐乡市交界处区域境内），大量购买二手工业地产。从2017年度至今，让海宁市东部开发区二手工业地产价格暴涨（从每亩含建筑物成交价不到100万元到490万元人民币不等）。我本人这几年拜访过：海宁市温州商会很多副会长单位、已买地温州籍大地主群、及大小金主群面谈得出如下数据：北京市拆迁服装企业，这几年陆续进入海宁市购买工业地产至少在600到700家之间，携带的现金总量至少在40 到50亿人民币之间。

第三金主群为海宁本地籍被拆迁出来的、分散在镇级工业园区外的各行业地主群，他们在整个海宁10个工业园区平台（包括但不限于海宁市西部+东部两大工业开发区）境内，大量购买二手工业地产。从2017年度至今，让海宁全市二手工业地产价格暴涨（从每亩含建筑物成交价不到100万元到415万元人民币不等）。该金主群的购地现金总量，应该也在几十亿的规模，具体数字不详。

根据买卖易工业地产从地主或金主，在面谈时或实际成交价当中得知：截止本文发布日，海宁市+独门独院+工业用地面积3亩以上+二手工业地产每亩成交价未超过200万元人民币的工业镇只有两个＝周王庙镇+袁花镇。海宁市二手独门独院每亩含建筑成交价排名前三个的工业园区如下：

第一名：许村镇人民政府下辖的许巷工业功能区。

第二名：海昌街道办事处下辖的海宁经济开发区。

第三名：许村镇人民政府下辖的许村工业功能区+马桥街道办事处下辖的浙江经编产业园。

买卖易工业地产于2018年7月12号在海宁市盐官镇境内选址，成立海宁办事处以来。每年监测到企业转让掉的工业地产+银行处理掉的工业地产+法院拍卖掉的工业地产，海宁市每年二手工业用地成交量至少在30到40宗左右（分布在海宁全境10个工业镇境内），因为买卖易工业地产手上的二手地成交价70%集中在3000万到8000万元人民币之间（当然3000万以下+8000万以上也是有的），所以我们取每块地的平均成交价在3000万到4000万元人民币左右，推算出海宁市每年二手工业地产成交量至少在9亿到16亿人民币之间。

买卖二手工业地产如何收中介费?

有些工业用地中介机构按实际成交价的百分比来收费，这一类的收法是参照房产中介的收费方式，房产中介按百分比收费，比较合理；但是土地中介按百分比收费，根本不合理，因为土地买卖是项目型营销，每一块地的成交需要专业的中介机构帮地主和金主解决不同的问题，工作量和调用的人脉关系，根据不能复制。

买卖易工业地产按亩收中介费，因为政府在出让一手空地时、考核地主二手工业地产亩产税和亩产值时，都是按亩来定价格或考核的。

中国境内的工业用地中介市场，大的不可限量

小小的一个海宁市，每年的二手工业地产交易量可以达到9到16亿元人民币之间。据不完全统计数据，像海宁这样的县级城市（包括但不限于县级县、县级区）中国境内大概有2800多座，还有地级城市有500多座。另外，在一手工业空地市场（中国大部分负责招商引资的领导都需要专业的第三方中介机构来介绍工业项目，我本人在杭州时，就接待过来自全中国境内200多座城市的招商领导）。

工业用地市场是很大，不过话也要说回来：要是没有能力卖不掉土地，你不仅赚不到钱而且还要亏！至于中介服务费的收费价格具体要看你所在城市、当地工业地产的整体情况、受让方项目的整体质量、属地政府和地主和金主对于费用的接受程度。另外还要看从业者的综合能力、在当地的影响力和知名度过、刚开始几年都很难做，坚持下去做久了慢慢就会好做起来的。中国的工业地产市场，反正大的离谱、目前还处在空白市场阶段。

买卖易工业地产可提供的支持

工业地产的整个交易过程，地主最关心的是：先拿到钱，再把所有资产交付给金主。而金主最关心的是，要先拿到土地证房产证（或不动产证）、或工商营业执照，再把钱付给地主。

简单讲是这么回事情，但是解决起来是有很多事情的。

买卖易工业地产可提供：一手工业空地+二手工业地产买卖全程交易方案的制定、协议的起草、全程监督并亲历亲为执行到位，终身可咨询工业地产买卖方面的专业知识。自2009年11月18号开业以来：亲临一线实战（当然也只能亲历亲为），因为工业地产单宗地的交易金额太大、周期太长、不确定的因素太多了！弄不好就要打官司或者死人的、接触或交易过各种疑难杂症类的工业地产，最终都交易成功了、且让交易双方无一例官司，所以：买卖易工业地产现在敢承接：各种高难度的工业地产交易委托。

第三部分：海宁市工业园区介绍

海宁市只有10个镇有工业园区

粉红区域为：海宁市工业用地分布图，分布在海宁市境内的10个镇级以上工业园区平台内。

从杭州往上海方向依次为：

许村镇人民政府下辖＝许巷乡+许村镇+沈士镇共三个工业园区。

长安镇人民政府下辖＝盐仓镇连杭开发区+长安镇高新技术开发区（属于海宁市四大工业平台之一）+辛江乡共三个工业园区。

周王庙镇人民政府下辖＝钱塘江乡+周王庙镇共两个工业园区。

盐官镇人民政府下辖＝盐官镇五金机电产业园区+郭店镇磁性材料园区两个工业园区。

斜桥镇人民政府下辖＝包装印刷产业园区+榨菜工业园区两个工业园区。

丁桥镇人民政府下辖钱江工业园区。

海昌街道办事处下辖海宁市经济开发区（属于海宁市四大工业平台之一）。

马桥街道办事处下辖浙江经编产业园区（属于海宁市四大工业平台之一）。

袁花镇人民政府下辖（阳光小镇+袁花镇+谈桥乡）共三个工业园区。

黄湾镇人民政府下辖浙江尖山新区（属于海宁市四大工业平台之一）。

海宁市二手工业地产三种价格

正在转让的地主报价：从每亩含建筑物180万到900万元人民币不等。

地主和金主实际成交价：从每亩含建筑物135万到775万元人民币不等。

属地政府实际已征收地主的价格：从每亩含建筑物145万到238万元人民币不等（这个征收价上还要扣除20%的企业所得税，实际地主能到手每亩含建筑价是116万到190.4万不等，像海宁经济开发区或马桥街道靠近海宁市区位置、长安镇下辖的盐仓靠近下沙位置、许村镇靠近临平位置，这三个位置每亩含建筑被征收的价要高一些，具体看评估）。另外，政府征收款是分三次转给地主的。　（第一笔款项是地主跟属地政府签订被征收协议后、　第二笔款项是地主搬出或工业建筑物被推平后、第三笔款项一般要再等一到二年之后，地主要拿到全部征收款，前后大概要2到3年左右的时间）。属地政府分三次打款比例分别为30%、30%、40%，也有25%、25%、50%。

第四部分：从地主角度看工业地产交易

有转让工业地产想法的地主请看

如果您想把有证工业用地和有证建筑物转让，请告知我们的工作人员以下问题：

您地块所在哪个镇或哪个工业园区境内？

有证土地面积多少？

有证建筑面积和无证建筑面积各多少平方米？无证建筑面积是否可以办出房产证？（因历史原因，无证建筑面积，现在办出房产证的条件有哪些？）

工业地产的转让价格是多少？

在转让过程中：是否需要垫资还款、转贷、过桥等资金服务？

是否需要代办土地证和房产证过户等？

是否需要分割土地证？

………及其它需要解决的问题？

在高质量发展工业城市内：什么样的地主可长期持有二手工业地产？

地主自身企业（地主要站在属地政府角度，严格管好自己和下辖各承租方企业）：宗地图内的所有企业在整个生产制造过程中做到没有环境污染、没有安全生产事故、按年度完成属地政府亩产值和亩税（海宁市每年每亩提高2万元人民币）考核、遵纪守法、及现金流充足，这样的地主可长期持有工业地产。

根据过去几年发生在海宁市的几个真实案例：若地主企业及下辖承租方企业，在整个生产制造过程中发生污染环境、发生重大安全生产事故（包括人员死亡）：轻的罚款，重的判刑。海宁市因工死亡赔偿标准是每人150万元人民币左右。因生产经营发生3人（含）以上的重大死亡事故，该地主公司的法人代表做牢。

工业地产按亩含建筑报价的科学性

因为土地所在地段、形状、土地面积都是固定的、工业用地具体稀缺性、再加上属地政府是按亩收税、而地面上的建筑面积是可以动态变化的、政府在征收地主二手工业地产价格时也是按亩进行货币补偿的（从每亩含建筑145万元至238万元人民币不等）。 所以，独门独院二手工业地产在转让过程中按每亩含建筑物报价，比较科学和精准；而按建筑面积报价，容易引起买卖双方的纠纷。

第五部分：从金主角度看工业地产交易

购买工业地产需要先了解的问题

您想买在海宁哪个位置或哪个工业园区？（最小单位要到镇级，建议买地范围至少要放大到一个县级市或一个地级市范围境内）。

计划购买几亩工业用地？（有很多现金在3000万元人民币以下的小金主及服装类的金主，购买工业地产时，会按建筑面积平方米来购买，这类金主购买工业地产以为像购买别墅一样简单，本质上是不懂工业地产。这里涉及到建筑面积换算成亩的专业算法。只要金主告诉买卖易工业地产，实际需要多少建筑面积，我们马上可以帮您算出几亩地符合你的要求。举个例子：金主需要10000平方米的建筑面积，10000平方米折合亩的话正好是15亩，现在海宁市工业地产的容积率是3.0，15亩除于3也就是5亩，这个金主只要购买5亩工业用地，就可以建10000平方米的建筑面积了。）

生产车间底层的最小建筑面积要多少平方米以上？

或最大生产车间底层的长度、宽度、高度最小要求多少？

底层7米以上的生产车间，是否要装行车？ 要的话，最小要装多少吨以上的行车？

您具体制造什么产品？

去年度开票金额有多少？（年开票金额，跟年产值和年销售额是不同的概念）

如果金主是一位自身有土地的地主时，去年每亩的亩产税交了多少万元人民币？

如果金主是一位自身有独幢工业建筑的房东时，去年每平方米交了多少税？

如果金主是一位租赁工业建筑物的承租方时，去年每平方米交了多少税？

预算几千万（或几亿）以内的工业地产？

是否需要买卖易工业地产：协助立项、撰写项目可行性报告、能评报告、环评报告、安评报告、专项财务审计报告、提供尽职调查服务、配资买地服务？ 是否需要引入外资（跨境人民币业务）？是否需要办理外商投资企业报批手续？是否需要代办土建报批手续？　是否提供股权转让协议或资产买卖协议、资金监管协议、开立资金监管账户？

…………及其它需要解决的问题？

无证建筑面积，能否办出房产证？

独门独院二手工业用地上面的工业建筑面积，分为有证和无证建筑面积。无证建筑面积又分为未办房产证（最终是可以办出房产证的）、和永远也办不出房产证的违章建筑。根据海宁市的最新规定，违章建筑最终全部要拆掉的。买卖易工业地产建议各位金主：在购买二手工业地产时，对于已建成的工业建筑物能用就用，若不能用的话走技改路线：拆光重建、或拆掉部分重建。现在，海宁市是鼓励地主提升工业建筑容积率到3.0、要求建地下停车库（车位配比是千分之四，即1000平方米建筑面积配4个车位，以此换算）、普遍不限高度、不限绿化率、但必须留出消防通道。

第六部分：论地主和金主直接交易的风险性

地主对属地政府、属地银行、自己工业地产的实际情况及存在问题，那是相当的清楚，在签约前金主只能看到地主的土地证、房产证、和实体建筑物，对地主内部的情况完全陌生、及隐性的东西根本就是一概不知。在这种信息不对等的前提下盲目进行交易，地主很容易掌握主动权。地主一般都想先拿到全款、或大部分款项之后再过户、或要求金主按阶段付钱、或要求金主每隔一段时间付一笔资金给地主，如果这样一来，金主一定是被动和吃亏的，这种买卖就是典型的不平等交易，最终导致金主的定金被骗无法追回、地主一地多卖、地主收了定金过不了户、虽过户成功但地主遗留的历史问题一直未解决或无法解决。。。。。。等案例经常听说，最后引发法律诉讼。

当然也有很强势、综合人脉能力很强的金主、在整个交易过程中，可以反过来控制住地主，那么这样一来，金主就掌握了绝对的主动权，地主一定是吃亏的，出现了空手套白狼………这种案例也是时有发时。

买卖易工业地产交易工业地产的观点是： 地主和金主是对立、平等的博弈对象、在土地交易上都不专业、直接交易的话，很容易引起双方的纠纷。因为工业地产交易过程中涉及的问题很多、时间也很长，所以买卖易工业地产建议各位地主和金主：请当地有经验的、跟政府和银行关系很好的、成功交易过几十宗以上工业用地案例的、综合解决地主历史遗留问题和金主各种项目准入能力很强的、专业从事工业地产买卖的第三方机构来全程参与交易，支付一定的工业地产中介服务费。可确保：在交易前把地主历史遗留的所有问题查的清清楚楚、在交易前就规避掉所有风险；把金主需要解决的各种项目准入和购地资金等问题，在交易前全部落实后。交易进入到中间阶段时：地主的所有公章+网银U盾+原始记帐凭证+相关资质证书原件+租赁协议原件放入第三方机构内进行监管；金主购地资金放入第三方机构监管账户内进行监管。等过户成功后同步一次性把资金支付给地主，金主同时拿走所有地主的相关资质证书、及材料的原件等。由专业的第三方工业地产机构介入全过程控制交易，可使整个交易过程中做到：公平+公正+合法，买卖双方是不可能打官司的！买卖易工业地产坚持买卖成功一块地，交到一群地主和金主朋友，而不是土地买卖未成，先打了一场官司。

第七部分：为何每宗地成交价会不同？

之所以每一块工业用地转让价都不一样，是因为每一块地背后都对应着：

地主和金主的人数不一样、地主和金主的背景不一样、地主和金主的性格不一样、地主转让的原因不一样、地主转让的时机不一样，地块所在地段不一样、土地面积不一样、地块朝向不一样、地块形状不一样、地块所在属地政府对工业用地的准入门槛、年开票金额、年亩产税交纳标准都是不一样的、地主和金主公司的性质不一样、地主公司的债权债务不一样、地主公司和金主公司的股东结构不一样、建筑面积不一样、建筑的性质不一样、建筑的结构和形状不一样、有证和无证建筑面积不一样、交易方式不一样、转让价格不一样、付款方式不一样、每一宗工业用地在交易过程中查出来的问题及需要解决的问题也完全不一样。。。。。。。。。诸如上述因素综合而成，最后导致了每一宗工业地产的交易是一种复杂性的项目交易（而非标准产品、个性化很强、无法复制），所以每块地的最终成交价都不一样。

第八部分：海宁市《亩均论英雄》政策文件

《亩均论英雄》文件决定：地主持有土地时间的长短、决定金主买地的门槛。

这个文件很长（大概有10多页Ａ４纸），主要讲：

属地政府及市里几个部门如何按年度、考核地主们的18个工业用地经济指标，然后根据考核评价后的分数，对地主企业进行Ａ\Ｂ\Ｃ\Ｄ四类评级，不同等级的企业，政府管理手段完全不同。

作为想长期持有二手工业地产的地主群体、及想进入海宁市受让一手工业空地、或二手工业地产的金主群体，应该要熟悉掌握并按年度执行到位，否则你们的工业用地保不住的。

有查阅想法的朋友，可在微信上单独联系我。

属地政府对四类地主的做法：

对Ａ类地主：重点扶持，翻译一下就是：财政奖励。

对Ｂ类地主：鼓励提升，翻译一下就是：会拉一把。

对Ｃ类地主：整冶提升，翻译一下就是：监督观察。

对Ｄ类地主：落后淘汰，翻译一下就是：随时打掉。

按年度完不成18个工业用地经济指标：被评为D类企业后，属地政府将一直采用整治手段，银行也会跟上要求地主归还贷款，这类企业最后基本上只能转让工业地产。所以，Ｄ类地主的工业地产是保不住的。

2022年度对老地主（已在2022.1.1之前办出土地证的人）的评价规则：

参照《海宁市工业亩均论英雄改革领导小组办公室》于2021年11月5号发布亩税评价规则如下：

每年每亩税收低于20万元人民币不列入A类企业。

2021年度亩均税收低于8万元人民币不列B类及以上企业。

2022年度亩均税收低于10万元人民币不列B类及以上企业。

2023年度亩均税收低于12万元人民币不列B类及以上企业。

每年亩均税收高于12万元人民币不列入D类企业。

每年亩均税收低于5万元人民币直接列入D类企业。

2022年度对新地主（在2022.1.1之后拿到土地证的人）的评价规则：

2022年1月1号之后，在海宁市境内不管是采用股权转让、或资产买卖方式进行受让二手工业地产的金主群，准入门槛18项当中的其中一项即亩产税：每亩每年按40万元人民币考核，观察三年。

第九部分：买卖易工业地产介绍

买卖易工业地产介绍

成立于2009年11月18号，总部位于杭州市。经过多年的积累，目前已能联系上有买卖工业用地想法的制造业大股东至少有几千位，该数字每月还在不断的变化及增长中；经过多年实践交易经验，目前已能够完成各种疑难杂症类的工业用地全过程交易。

2009至2014年度：买卖易工业地产主要代理各地国家级高新技术园区、省级经济开发区、市级工业功能区出让工业用地，来往200多座城市的政府部门，签约工业园区合计18个，期间经买卖易工业地产前期的牵线搭桥、带投资方实地考察、安排官商面谈，最终签约工业用地共9宗，完成总投资超过40亿人民币、美金5000万元以上。

2015年至今，买卖易工业地产主要从事二手工业用地中介业务，已全程交易完成很多宗二手地。

2015至2017年度，主要在杭州、嘉兴、湖州地区从事二手工业用地经纪业务。

2018年至今，定位在海宁全境的二手工业用地经纪业务。

买卖易工业地产客户的行业分布：重点以符合属地政府产业导向的半导体、装备、设备、机械、高铁或动车零部件、军工、汽车零部件、摩托车整车及零部件、电子、照明、机电、电机、光电、电器、电气、材料、包装印刷、生物医药、设备、装备、模具、工具、轴承、阀门、传感器、建材、电梯整梯及零部件等装备制造业的企业为主。

买卖易工业地产受让方主要来源区域：浙江、广东、北京等地。

买卖易工业地产能帮您做些什么？

全程控制二手地的交易，直到全部交易完成。从业12年，买卖双方无一例官司，期间主要为您提供包括但不限于以下服务：

精准匹配金主和地主、外资企业报批手续、分割土地证、出资产评估报告、代办工商变更、出财务审计报告、提供尽职调查服务、联系资金方垫资还款、配资买地、出大宗资金证明、资产买卖全程交易手续代办、资金监管账户开设及划转、提供项目可行性报告、环评报告、能评报告、安评报告、股权转让全程交易手续代办、起草股份转让协议、资产买卖协议、资金监管协议、报批土建手续…………等等。

买卖易工业地产已服过的客户类型

国家级高新技术开发区管委会、省级经济开发区管委会、地市县级人民政府驻杭办、市县级工业功能区管委会、乡镇街道级人民政府、市县级招商局、商务局、央企、主板上市公司、行业龙头企业、有限境外法人股东控股外资企业、有限境外自然人股东控股外资企业、有限境内法人或自然人股东控股内资企业、无限公司等等。

房产中介和土地中介的收费，为什么会不一样？

房产中介公司卖的是商品房：属于标准型产品、容易复制、客户受众也大、主要以个人购买为主、销售量也大，可以采用薄利多销的原则，所以房产中介的收费可以标准化。 而土地中介公司卖的是土地：属于大宗非标产品、受众极窄、成交率极低、每一宗成功交易的工业用地整个过程都是无法复杂的。买卖易工业地产的做法：一旦接受某位客户的买地类、或卖地类委托，接下来会在这个客户身上投入3个月、6个月、甚至更长的时间，直到地主拿到钱安全的退出，金主拿到土地证房产证安全的进入时为止，在全程操纵地主和金主交易某一块地期间，很难在抽出时间和精力来从事第二块工业用地的交易。

买卖易工业地产的收费标准

买卖易工业地产的收费标准是：一块地一个价格、按亩收费、具体面谈。每一块地在整个交易过程中，地主存在的问题、和金主存在的问题均是不一样的，都是需要买卖易工业地产为双方解决掉之后，才有顺利交易的，所以买卖易工业地产是向买卖双方双向同时收费的。具体的费用，根据需要解决的问题难易程度、调用社会人脉资源的多少、交易时间………等诸几因素，综合评估之后再向地主和金主报价的！

买卖易工业地产的收费时间

跟地主的收费时间：地主收到金主的第一笔款项时，向买卖易工业地产支付50%的工业地产中介服务费；地主收到金主的全部款项后，向买卖易工业地产付清剩余全部中介服务费。

跟金主的收费时间：金主第一笔款项付给地主时，向买卖易工业地产支付50%的工业地产中介服务费；金主向地主付清全部款项后，向买卖易工业地产付清剩余全部中介服务费。

买卖易工业地产从2007年6月18号从事工业用地交易以来：

从未事先跟客户收取什么看地费啊、路费啊、定金啊、保证金、预付款之类的费用。

地主未收到金主任何费用之前、 金主未向地主支付任何费用之前，买卖易工业地产一律不收费！

全是倒贴时间、精力、和成本的免费服务！