“物流地产”这个概念刚被提出的时候引起了广泛的讨论，许多专家和学者从不同角度对它进行了多方面的定义。有人认为物流虽然需要土地，但物流是一个动态的运输、分配过程的产业，跟地产没有关系，可无论如何，物流地产的概念正在被越来越多的人认识，目前已成为一种时尚。
时至今日，物流地产概念还不是一个统一的界定。普洛斯自身定位转变由作为全球最大的工业地产开发商—物流地产开发和服务商—全球领先的现代物流设施提供商,其对物流地产的解释是:“根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务”。
物流地产的概念与本质
值得一提的是物流地产商只提供物流地产相关的设计、建造和物业管理服务，并不参与日常的物流运作；换句话说，物流地产与物流相联系的地方在于它的客户是那些需要物流服务的零售商、制造商、第三方物流企业和货代等。
物流地产是一种特殊的工业地产而非物流服务，物流地产开发商的本质是房地产开发商或工业地产开发商。物流地产的价值体现在它不仅提供现代化的物流仓储设施，更为物流的整个价值链提供服务。
物流地产的本质
（一）物流地产是一种新兴产业地产
投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商和物流公司等。然后，将有一个专业的资产管理队伍对该物流设施进行物业管理，提供物业相关服务。这里的投资商可以是房地产开发商、物流商或专业投资商。
（二）物流地产的实质
物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。
（三）物流地产的创新形式
物流地产的创新形式在于，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流需求客户与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。
（四）物流地产是经营物流设施的载体
物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流需求客户和物流公司需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密的合作关系，以其适当的交易时间，通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容，经营项目主要包括有与支持业务相关的物业和设施、房地产项目和配套物业设施。
物流地产是基于工业地产而发展起来的，工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金，建设基础设施开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
（五）物流地产设施
物流地产设施一般包括物流园、物流配送中心、物流仓库、物流分拨中心等物流业务的不动产载体，其中，我国的物流地产以物流园区为主，是有效综合物流资源，实行物流现代化作业，减少重复运输，实现设施共享的一体化、标准化的现代化大型物流存储中心。
（六）物流地产的特征
通过物流服务和地产服务两者的相互促进、相互补充，可以实现原有物流业价值链的扩充和延伸。
对于客户外包非核心业务需求的满足，有利于多方面融入客户价值创造体系，有利于与客户实现长期稳定的战略联盟，有利于从系统角度整合优化物流服务，有利于形成持续核心竞争力。
更重要的是，物流地产恰好处于物流业价值链环节所构成的微笑曲线的顶端，因而能够为企业带来更多的附加值。
这也是物流地产商倾向于物流地产投资的根源，也是国内物流地产业兴起的重要动因。
