物流地产作为持有型物业的重要板块，是机构投资者重要的布局方向。一方面相较于商业地产，物流地产的投资回报率要更高一点，管理运营也相对标准化，因此受到机构投资者青睐，但另一方面在宏观经济下行和双循环的背景下，物流地产市场也遭遇了一些曲折，投资者也在变得谨慎。加之一些市场新进者缺乏项目运营能力，激进布局后面临着空置率较高或项目合规性卡壳的窘境，买卖易从资本运作的策略角度，可以将资本运作划分为财务投资者和战略投资者。
在这些企业集团中，投资方大多数都是国外的地产投资基金，这些投资基金在世界各地投资于各类的房地产资产。投资渠道，专注于投资中国的物流地产市场，把扩大在中国市场的份额作为自己的竞争战略，在投资策略上，更多考虑的是新市场的占有，在中长期没有退出物流地产的打算，集中投资于物流与工业地产，基本不参与商业地产与住宅地产的投资。
物流地产的资本运作策略
在中国的所有区域，在大多数城市，参与竞争的投资力度明显不足；几乎所有的物流设施提供商都将投资的重点放在以上海为中心的长三角地区，可见众多国际物流巨头及民营资本对中国经济热点区域判断具有惊人的一致性，同时也造成了长三角地区物流地产业竞争的白热化局面。按照资本运作战略的集中程度和市场范围与规模的大小，将物流地产集团分为以下四个战略集团：
A集团：专注于工业与物流地产的投资，在中国的各个一流城市已经拥有成熟运营的物业，具有强大的品牌优势；
B集团：专注于物流地产的投资，在中国的各个一流城市开始建立大规模的物业；
C集团：投资中国物流地产市场主要出于财务投资，分散风险的目的，品牌形象一般；
D集团：商业集团下属的专门为自己商业集团开发物流设施的物流地产企业。这些战略集团投资的物流地产在中国整个物流地产市场中，都属于现代化的高端物流设施，集中在以上海、北京、广州为中心的一、二线城市，为在中国投资的外资企业及一些大型的上市公司提供标准化的或专门定制的合约仓库和厂房设施区别与一些老的，小型的民营或国有的当地的物流地产投资商。
这些国内外知名投资商和物流服务商通过资本运作合在一起构成了一个更大的战略集团，与其他的一些当地的，民营的或国有的物流地产提供商相比，他们提供的物流设施大多属于高质量仓储设施，无论是在设计上还是质量、性能上，都存在着较大的比较优势，另外，高质量仓储设施的租金价格一般要高出本地服务商的价格的一倍以上；这些物流集团提供的物流设施的总量仅占中国整个物流市场的2％左右，他们占据了中国物流设施市场高端物业的大部分市场。
这些高质量仓储设施项目数量约80%集中分布在三大区域内的一线城市(如上海、广州、北京、天津)与重要的二线城市(如苏州、佛山、深圳等)中，部分物流基础设施提供者在单个城市中甚至同时有多个项目。根据研究的初步估计，在外商投资者较为集中的上海、广州等一线城市高等级物流基础设施。
物流地产的运营管理变得前所未有的重要。以前市场的主流看法是物流地产运营相对简单，整体管理较为粗放也没有太大的问题，但新形势下必须通过更主动和更精细化的管理和运营来提升收益，拓展更多的客户类型，包括类似于食品连锁店都可以成为高标仓客户。即便是机构也开始更加“精打细算”，会考虑在同样的租金情况下如何通过运营一方面增加客户的黏性，一方面挖掘每一分钱运营的产出，同时更加注重输出自己的运营管理能力，希望通过轻资产的运营管理来获取更多收入。
物流地产是最贴近实体经济的地产细分领域，对于想要脱虚务实的机构来说，物流地产可能是其方向之一，毕竟一方面有地产投资的逻辑，一方面还有投资的切入口。实际上从已入局物流地产市场的机构来看，选定细分领域把控核心风险，收益保障性投资前提还是深耕行业。
