普洛斯(Prologis)创立于1993年，是在美国纽约证交所挂牌的上市公司。普洛斯的旗下共有四大业务板块，除物流外，还有环普产业投资、普洛斯全球金融以及普洛斯股权投资。其中，环普产业投资是对现代综合产业园投资建设；金融板块是为工业物流行业提供供应链融资；股权投资则着重在科技研发、物流、工业等全产业链进行投资布局。普洛斯已是全球领先的现代产业设施运营商、全球四大地产私募基金之一，有410亿美元资产，包括5600万平方米的产业设施，遍及中国、日本、巴西和美国和巴西的117个主要城市。
普洛斯物流地产发展之路
从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是普洛斯的关注重点。普洛斯是中国首屈一指的现代物流及工业基础设施提供商和服务商；秉承创业和创新精神，进一步发展科创产业园，布局新能源、数字“新基建”等领域，提升科技及服务能力，打造领先的产业发展生态体系。
普洛斯的历史发展
最早的普洛斯发源于美国并创立于1993年，当时称为安全资本实业信托公司，是一家服务性公司，主要满足客户对本地以及区域性物业与物流配送的需求。当时公司的业务是通过现在称之为“普洛斯运营系统”来实现的，这个网络系统由专业物业治理人士组成，共同为全球各地的客户提供服务。1998年7月，公司改名为普洛斯信托公司，并专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产。
成立不久后，普洛斯赶上了好光景，借着当时美国席卷全国的REITs热潮迅速发展，并在1994年在纽交所挂牌上市。插上资本之翼的普洛斯一飞冲天，一方面通过各类兼并收购壮大自己，另一方面则借着美国跨国企业客户在全球扩张的机会，把自己的足迹踏向全世界。
1997年，普洛斯迈出了全球拓展的第一步，在墨西哥的雷诺萨和荷兰的阿姆斯特丹分别开发了物流仓储设施。应国际客户需求，普洛斯于2001年7月开始进军亚洲市场，首先登陆日本，随后于2003年4月进入中国市场。
2003年4月普洛斯正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展。在原普洛斯中国总裁梅志明的带领下，经过四年多的努力，公司在国内19个城市投资并开发了40多个物流园。到2007年6月30日，公司运营的设施达到73.4万平方米，另有53.3万平方米的在建项目。
然而正当中国市场风风火火之际，普洛斯总部却在2008年金融危机中遭受严重危机。当时，在经济危机中普洛斯新落成物业的招租不利，新地产基金的募集也遭遇困境，资产置入通道面临瓶颈，数十亿美元的资产无法完成周转，只能由物业管理部门代持。此外，普洛斯的负债率也接连攀升，投资者的信心普遍不足，普洛斯股价持续下跌，最低时跌至只剩其每股净资产的10%。为了还债，普洛斯开始被迫出售中国资产。
2008年12月24日，普洛斯将全部中国资产出售给了新加坡政府产业投资有限公司(以下简称“GIC”)，GIC又与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司，负责这些资产未来的运营。在日本房地产基金20%的权益及相应的预估债务也在此次交易之列。两项资产总售价为13亿美元，成为了2008年全球房地产业内最大的交易。
在收购完成后，双方约定“普洛斯中国”的品牌将在SMG的管理下继续保持。但普洛斯集团在两年之内不能进入中国市场，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作。
易主之后的普洛斯更名为“Global Logistic Properties”（GLP）。2011年初，普洛斯宣布与AMB安博置业合并，两个曾经最针锋相对的竞争对手最终选择合二为一，并成为世界上最大的物流地产公司。
投入GIC的“怀抱”后，普洛斯马上就开始着手在新加坡资本市场的IPO筹备。并最终于2010年10月19日在新交所主板挂牌上市，股票交易代码“GLP”。资料显示，普洛斯公司IPO筹资35亿新元，当时市值高达88亿新元，创下全球房地产业IPO规模最大的案例，普洛斯也由此成为在新交所上市的最大的房地产公司。
上市之后，普洛斯也迎来了飞速发展的机会。普洛斯的业务发展到中国、日本、美国和巴西的近120个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施。并且，在中国、日本和巴西物流地产中，普洛斯市场份额均排名第一；在美国则排名第二。
2017年，万科领衔的“中国财团”以116亿美元（约790亿人民币）收购普洛斯，其中5大财团的持股比例是：万科集团21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、中银投资15%、普洛斯管理层21.2%，普洛斯将从新加坡交易所退市。
普洛斯在中国的发展
普洛斯中国在投资管理方面经验丰富，在中国境内外募集并运行6支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1300多亿元人民币。普洛斯在中国43个战略性区域市场，投资、开发和管理着近400处物流、制造、数据中心、科创办公类设施。
普洛斯还率先投资于技术和创新，引领智慧物流前沿；通过股权投资、金融科技及数据科技平台，不断提高资产运营效率，提升资产价值。与其他房地产投资信托公司不同的是，作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯专注于物流地产的投资业务。
普洛斯商业模式的本质
普洛斯的本质是地产而非物流商。“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金，降低成本，提高企业核心竞争力。普洛斯可以根据顾客的需求，选择合适的地点，采用本地与全球的专业技能开发、建设、运营及管理物流基础设施和配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点提供合适的现代物流设施。
为了帮助客户提高效益，普洛斯还采用收购的方式，将客户拥有的物流配送设施购买过来，将其重新设计规划改造后，根据业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，从而提高了资产回报率，减少了企业负债率。普洛斯在行业内开创了以“客户为中心”的运作方式，为客户提供整套的物流配送服务和解决方案。
普洛斯的长期发展战略
普洛斯的长期战略是要成为现代物流行业的最佳运营商。通过园区开发创造价值，并利用基金管理平台支持公司的长期战略发展。
普洛斯的业务组合模式
物流地产是物流市场非常重头的领域，物流地产项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营等业务。而普洛斯的长处在于“前端开发＋后端基金”模式，让重资产业务以轻资产运营，通过层层放大杠杆，加快开发周转率，从而让全球商家趋之若鹜。
从普洛斯年报中可以看出，普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务。这三大核心业务形成了普洛斯的战略“闭环”。物业开发业务作为普洛斯其他两项业务的基础，也是最重要的环节，物业开发部门在整个“闭环”当中扮演着“产品生产者”的角色，其生产的质量决定了物流园区项目的质量。
普洛斯致力于打造现代化物流，提供最优质的定制以及高附加值物业产品，为客户提高效率节约成本，保证其每个项目都满足现代化物流的最高标准：最优化选址、超大面积楼层、大间距层高等。最终打造完成的物业项目将会被送交物业运营部门进行管理运营，待租金收入稳定之后再行出售，或直接出售给普洛斯物流地产基金或第三方直接赚取收益。
另外，从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入仍占据收入的主要部分，约占总收入的80%。这项业务不仅仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，同时也为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当提供“主要利润赚取者”的角色。
从2016年的运营业务数据来看，普洛斯的总体出租率达到了92%，总出租面积达到了9800万平方米，为公司历年之最。同地仓储运营收入继续保持高增速：中国为10.7%，日本为2.7%，美国为7%，巴西为8.5%。
值得重点关注的是，基金管理业务在其整个“闭环”中同时充当“融资者”与“新利润赚取者”这两大角色的作用，让整个“生态圈”在最大效率下运转起来。除了资本市场的融资，普洛斯旗下还管理着11只基金，加之银行信贷方面的支持，这些都保证了普洛斯能够在全球范围内攻城略地。
为了配合基金模式，普洛斯对业务结构进行了重大调整，使其物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环。其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以“定制开发+标准化开发”的模式逐步完成工业园区的建设；项目封顶后，开发部门将其移交给管理部门（此时出租率通常已达到60%水平），物业管理部门通过进一步的招租和服务完善，使出租率达到90%以上，租金回报率达到7%以上的稳定运营状态。
此后，再由基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。资金置入基金后，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理，并收取一定的服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离）、资本管理（负债率控制）以及收益分配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益，由此实现基金模式的闭合循环。而在基金到期后（一般期限为7-14年），通过资产的赏识，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，来推动基金模式的可持续发展。
由此可见，通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持两倍的财务杠杆基础上，又获得了五倍的股权资金杠杆，从而使得公司资本总杠杆率达到十倍。其关键之处在于将开发部门90%以上的资产置入基金，提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短至2-3年。同时快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
普洛斯的市场拓展
2004年5月，普洛斯和苏州物流中心首次合作开发了普洛斯苏州物流园，该园区是普洛斯在我国投资的第一个项目。物流园已开发了33.5万平方米的现代化仓储设施，入驻率达到了98%以上，物流园凭借国内领先的保税、清关政策和国际标准的仓库设施已经吸引了30多家国内外知名的物流公司、制造商和零售商进驻。
2005年4月26日，普洛斯与盐田港集团举行签约仪式，共同出资开发盐田港普洛斯国际物流园。该物流园将成为普洛斯在中国的第四个投资项目，也是普洛斯在中国的第二个全球港口战略投资项目。项目总投资9000万美元，总建筑面积为29万平方米。
2007年8月17日，普洛斯公司宣布，其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园(西区)项目正式破土动工。该项目是普洛斯在上海所建的第一个双层库项目，将更好地集约化利用现有土地。
2007年9月5日，普洛斯公司与大连港集团大连国际物流园发展有限公司共同宣布开发沈阳市场，以满足东北地区日益增长的现代化仓储设施的需求。这是普洛斯继2006年进入大连市场以来，在东北地区开辟的第二个市场。与国务院发布的振兴东北老工业基地的计划相呼应，促进东北地区重装备和其他制造业的进一步发展，带动当地对高效的物流业的需求。
2007年9月26日，普洛斯公司和苏州物流中心再次联手投资的普洛斯望亭物流园，在苏州市相城区望亭国际物流园正式奠基启动。注册资本为2980万美元。一期项目占地面积为18.6平方米，总规划建筑面积约9万平方米的国际标准仓库。物流园可开展包括存储、配载、水陆空联运、包装、拼装、组装加工、信息服务等功能为一体的综合性业务。
近两年，普洛斯将先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，然后在长三角、珠三角、环渤海经济圈等沿海地带布阵，再从沿海向内陆拓展，随着业务网络的延伸推行普洛斯的一条龙服务。
普洛斯发展之路的总结
普洛斯的发展模式领先全球，相比于传统的物流仓储经营模式收益更为稳健。前期投入的资金沉淀问题可以很好化解，物业开发模式更为健康和高效，三个部门（项目开发、物业开发和基金管理）可以达到紧密的配合，并在最终达到高效率和高效果的物流地产开发。
普洛斯进入中国的时间点是非常合适的，在14年的经营黄金期里，拿到了关键地区的用地，土地的增值十分可观，这使得普洛斯在中国发展的这段时间如虎添翼。
普洛斯的基金业务模式，虽然克服了传统模式开发时间长、收益周期长、资金沉淀时间长的弊端，但也形成激进发展的弊端。这个模式在经济市场稳定发展的时期是如鱼得水，但一旦爆发系统性风险，这种模式的脆弱性便将显露无疑。普洛斯无疑是精明且幸运的，最终由万科等中国财团接盘，实现双赢。
普洛斯模式适用于市场的前期开发，但一旦市场进入成熟期，普洛斯的基金模式会显露各种弊端，所以在设计物流地产发展模式时，需要有明确的市场定位，并对相同模式是否可以照搬至其他国家进行充分论证。
