买卖易(Maimaiyi.com)大宗交易平台注意到，当下主流物流地产商做起供应链业务，物流地产出现新的玩法。近几年来，普洛斯、宝湾、传化、万纬、亚冷等物流地产商，纷纷成立供应链公司。就连中国物流集团成立后，其打出的第一张王牌也是物流地产。他们在原有的物流资产基础之上，开始向商流、金融等方向拓展，探索新的增量。
物流地产新的可能性
伴随着“产业迁移”，“城市升级”加速，土地资源变得愈发稀缺，拿地门槛高企。这也使得物流地产商当前的拿地能力远不如从前，企业也不得不重新定位，探索自己的可能性。
我们通常所理解的“物流地产”，大多是做基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。
物流地产
寻找确定性
当物流地产的存量整合阶段来临，“横向提高标准，纵向拉长链条”被看作是发展的确定性。
从存量结构上来看，有数据显示，国内超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5-10%左右。也就是说，物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。
宝湾供应链成立时，其从客户变化中看到行业发展脉络。2006至2008年期间，物流园区内以存储类客户为主；2008至2012年，快递、快运兴起，第三方物流比例增加；2014年至2020年，电商快速发展，类电商企业迅速增加。未来5-10年的产品销售渠道，将会是线上和线下结合，物流仓储的运转效率正在快速提高，物流地产商需要进一步提高对资产的运营能力，才能在这个快速变化发展的市场中占据主动。
客户需求的变化，为高标仓的未来增添了确定性。这种确定性，代表着节点升级带来的资产效率提升、租金溢价空间提升以及资产的升值。
而与此同时，伴随客户成长的过程中，物流地产的业务链条被拉长。比如，从单纯的基础空间出租，逐渐延展到高效运转、深度参与客户的渠道变革等等。
这种深度绑定客户一体化供应链的业态，为物流地产的出租率增添了确定性。
以万纬物流为例，其目前在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。服务这些头部客户的案例中，万纬还将仓储服务延伸到客户的供应链链条。比如服务沃尔玛的过程中，万纬由最初的提供基础仓储配送服务，逐渐拓展合作了水果产地直采供应链业务。
与客户供应链能力的深度绑定，以及增值业务的拓展，所带来的效益在万科2021年财报数据中显现：万纬物流高标库稳期的出租率为93%，NOI回报率为6.4%。
当物流地产商成为客户一体化供应链的协同者后，增值业务的发展便伴随着业务场景而自然生长。
普洛斯金融便是如此。通过与仓储、物流等合作伙伴共同搭建供应链金融生态，深入物流、食品冷链、快消、跨境等产业链上下游，参与企业从日常生产到经营，直到消费终端的各个场景，普洛斯金融搭建出普运贷（运费垫付）、普易租（车辆与设备融资租赁）、普链采（贸易垫资代采）、普货贷（货押融资）、普链保（票据保理融资）等标准化金融产品体系，以及供应链金融综合解决方案，服务于实体经济。
这也就不难理解，即使在疫情最为严重的2022年，普洛斯全球募资的规模超过了1000亿元人民币。手握大把资金的同时，其在物流产业中也频频通过收并购的方式，有序布局。
与普洛斯相似的大手笔抄底事件，黑石身上也能看到。去年11月，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购。
从资产高效运营到供应链协同，再到增值业务衍生，这个演化过程中，头部物流地产商看到的更多是确定性。
掌握主动性
深入供应链对物流地产商而言，是业务触角，也是风向标。
过去几年，大环境充满不确定性。这带来的“后遗症”就是，客户更倾向于选择能够提供稳定性服务的品牌。
这种综合实力的逻辑，在于先帮助客户解决供应链的稳定性问题，再通过单点效率的提高，带动资产利用效率的提升，最后通过供应链打通“长链变短链”，实现结构性降本。
由此所累积的细分行业的解决方案，能够进一步提升供应链企业的核心壁垒，并使其具备从点到面的扩张能力，帮助客户实现增长。
在亚冷集团副总裁白光利看来，物流地产行业进入存量市场阶段，地产商从战略上开始更加聚焦运营。
第一，注重客户多样化。过去重点看大客户，现在开始向中小客户转移。
第二，实现商业多元化。过去更多以三方物流、电商物流为主，现在开始向烘焙、水果、肉制品生产制造等具备增值服务的方向转变。
第三，加大重资产投资，业务链条的延展、自动化与数字化的迭代之下，地产商开始看到重资产投入的确定性。
从这种战略调整来看，物流地产商开始把握住业务增长的主动性。
当然，除了反映当前的经济价值之外，物流地产商的供应链布局，还有着对未来增量产业布局的主动性。
以传化货运网为例，过去其物流地产的服务对象主要以专线物流企业为主；而传化货运网将其线上、线下资源整体盘活之后，开始将其过去服务制造业的经验，沉淀成深入客户一体化供应链解决方案的能力。
典型的案例便是其开始切入新能源赛道，服务宁德时代这样的头部企业。如今，其正在通过做透一家企业，进入一个行业，再带动一群跟着传化做生意的物流企业一起“玩”。
一方面，服务龙头的过程中，传化智联逐渐将深入客户一体化供应链的解决方案能力，向行业中小客户复制，提升客户体验；另一方面，则为智能公路港内的物流企业带来货量增长与服务品质改善，形成正向循环。
过去，人们看类似传化这样的物流地产商时，感受到的是“笨重”；如今的产业升级阶段，通过供应链能力抓住行业风向标，便会看到更多的主动性。
整体来看，过去几年来，物流地产商开始实现定位转型，深入客户供应链业务，走向高标准、专业化；与此同时，也开始探索类似REITs这样的资产证券化模式，从金融工具、运营能力等多维度迭代。
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