物流地产拥有万亿级的市场，但却是一个低调的赛道，实际上这是近年来中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一。黑石拟出售百亿物流资产包的消息，将这一赛道放到了聚光灯下——这门曾吸引各路资本“跑马圈地”的好生意，如今怎么样了？
外资巨头曾争相布局中国物流生意
黑石集团总部位于美国纽约，是美国规模最大的另类资产管理公司，有“PE之王”的称号。截至今年年中，黑石的总资产管理规模（AUM）正式突破万亿美金，达到1.00136万亿美金，约合人民币7.18万亿元。
2009年至2019年十年间，中国的物流地产市场有各路外资前来“跑马圈地”，其中少不了黑石的身影。
2013年，黑石在中国开启物流地产布局，首笔投资投向了上海的物流开发项目。2017年，黑石在中国设立了多元资产管理平台“龙地（DragonCor）”，背靠黑石的资金实力，龙地很快成为国内领先的物流综合服务供应商之一。
黑石于2018年以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权，2019年旗下地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方就物流园区开展全方位的深度合作。2020年11月，房企富力由于急需获取资金，将旗下广州空港物流园70%的股权售予黑石，对价11亿美元（约合70亿元人民币）；2021年12月，黑石集团又从富力地产手上收购了该项目剩余的30%股权，对价12.63亿元人民币。
物流地产是门好生意但也在经历退潮
加上自身不断拿地获取项目，三年时间内，黑石旗下的龙地平台物流仓储面积从180万平方米扩张到500万平方米量级。
在黑石加大对中国物流资产的投入之时，各路资本都在摩拳擦掌，同时期，东久新宜、普洛斯、易商红木等具有外资背景的平台都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码该板块。
如今黑石突然出售百亿资产，引起市场较多讨论。上述接近交易的人士表示，其实黑石此举是意料之中：“购入资产、改善经营、适时出售本来就是黑石的赚钱模式，随着国内高标物流仓储市场将逐渐进入存量时代，这是一个合适的出售时机。”
高端物流地产市场快速崛起
在炎炎夏日，如果消费者想吃上一份解暑的冰淇淋，不必再跑到线下店寻找，打开一家电商生鲜平台App，轻松点击屏幕，也许几小时后就能收到一箱冰淇淋。
这一生活模式的改变，与近年来中国高标物流仓储市场的发展息息相关。
所谓高标仓，是相对于传统农民仓来定义的，高标仓不是简单的仓库，而是关联储存保管、装卸搬运、货物配送的物流中心环节，在供应链中扮演着资源提供者的独特角色，强调货物仓储条件和仓库管理，专业选址逻辑，先进和完善的建筑结构，以及对互联网和大数据设备的支持。
过去很长一段时间，中国的高标仓是十分匮乏的。
从2002年开始才有外资物流地产开发商把一些相应的体系带入国内，2008年以后，普洛斯、丰树、嘉民、安博等外资物流地产开发商纷纷进入中国市场。
2015年左右，更多资本看到了物流地产领域的潜力，比如国内开发商万科旗下的万纬就开始在物流领域大举发展，有央企背景的远洋也进入这个赛道。
整个亚太区域，工业和物流在近年来也一直是备受追捧的资产类别。自2019年以来，以工业物流为标的的基金募集几乎占到了亚太各年度基金总额的一半以上。2022年，这一数字甚至接近80%。不同背景的开发商和投资者纷纷涌入物流和仓储领域。
根据第一太平戴维斯统计，截至2022年年末，在国内这个赛道中，普洛斯排名第一，资产规模占比达到23%；万纬排名第二，占比为7.5%；丰树排名第三，占比为6.8%。此外，前十名还包括宝湾、易商、安博、嘉民、东久新宜、宇培、平安。
“过去十几年间，中国高端产业崛起、电商崛起、生鲜及医药等消费领域崛起，使得物流地产成为中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一，从2017年至今，核心一线城市及其卫星城项目的租金指数不断上升。”上述业内人士称。
第一太平戴维斯称，最近三年里，开始对物流地产这门生意感兴趣的买家逐渐变成了国内投资者，尤其是国内险资，开始主导物流资产投资。
需求刹车后市场将进入存量时代
三年疫情期间，由于消费者对生鲜食品和医药的需求剧增，核心地段的高标仓需求也迎来爆发，一度面临“一仓难求”的盛况。
而现在，由于新增供应大量增加，市场经历过热后需求刹车，很多物流地产管理方已经开始面临出租率的压力。
“从今年开始，仓库租赁需求的减少较为明显。”一位业内人士告诉记者。
以长三角城市群为例，根据臻量研究院（一家商业房地产估值和现金流预测解决方案提供商）统计，截至2023年第三季度，上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城的非保税高标仓总存量达到了2207万平方米，尽管租金仍能维持稳定，但在出租率表现上，超八成长三角城市环比下跌。
这也说明，长三角地区的租赁市场展现出复杂多变的趋势，区域工业产出增长乏力以及电商需求的整合，给需求去化带来了新挑战。
而在供应端方面，新增供应过热，据线上找仓平台“嘉仓网”统计，截至2023年一季度，上海已经建好（包括刚建好正在申请竣工验收的）的高标仓总面积已经超过1000万平方米，其中可招商的高标仓面积约为150万平方米，主要分布在上海的金山、松江、青浦、奉贤以及宝山等区域，空置率约达到15%，这些空置面积中，有约120万平方米是近期交付的。
因而，在目前的市场环境下，已经有投资者开始持谨慎观望态度。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资额大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。
不过，跟发达国家相比，中国的高端物流设施仍有一定增容空间。据统计，中国拥有14亿人口，约8000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国人均有0.8平方米，澳大利亚则达到1.3平方米。
而随着疫情后经济生活恢复、消费需求重塑，仓储市场较高标准的产品形态仍将保持热度，第一太平戴维斯认为，在部分投资者对市场维持谨慎态度之时，仍会有更多资本入局，市场将保持活跃度。
