买卖易大宗交易平台在商业地产和工业地产的买卖和交易咨询服务过程中，经常会碰到购物中心与物流仓储两种地产类型，今天买卖易从资产评估的角度和大家一起分析购物中心与物流仓储关注点的差异：
购物中心与物流仓储在资产评估中关注点的差异
什么是购物中心？
购物中心是众多零售商品的组合，将多样的设备、设施集中在一个商业体中或一定的区域内，形成消费集体向消费者提供综合性服务的商业结合体。由商业地产开发商按照初期规划统一建设、管理的商业设施，具备规模较大的零售商品店、品牌种类丰富多样的购物街和便利的停车场地，具备同时满足消费者日常购物需要和提供聚会社交场地的的商业综合体。
购物中心评估标准？
在对购物中心进行评估时除建筑物本身外通常会根据：1购物环境、2零售商户组合、3非零售商户组合、4商品价值、5购物氛围、6定位功能、7可达性、8停车场、9周边繁荣程度、10人群聚集度等方面进行综合评价。伴随着人民生活水平不断提升，促使消费者对购物环境需求日益上升。电商平台和物流设施的完善使得网络购物飞速上涨，线下实体购物中心也在寻找差异竞争，购物中心也在调整业态种类分布，利用非零售餐饮业和娱乐产业正不断成为吸引消费者的主要引擎，来满足人们日常聚会社交需要。对于购物中心物业来说，餐饮模式运行快捷简单、可复制性强、投资回报周期较短，在招商时往往是最快落实到位的业态。同时物业利用餐饮业态引导客流，将电影院、溜冰场、美容院、游戏厅、亲子体验等娱乐休闲业态搭配排布，不仅增加了租金收入、缩短了商业培养周期、提升了商业氛围，从而带动购物中心整体运转。
购物中心的可达性？
购物中心的可达性以及停车场对消费者体验重要性通常容易被忽略，其原因主要在于大型购物中心在选址和前期规划时，会根据城市交通便利程度、地理位置、周边繁荣度和人群聚集度，选址在交通主干道旁或地铁直达购物中心内部。随着私家车普及率不断提升，停车便利度也是评价大型购物中心的标配。
仓储物流的重要性？
中国商贸物流发展报告指出，2023年中国社会物流总额达 352.4 万亿元，同比增长 5.2%，社会物流总费用占 GDP 的比重为 14.4%，全国商贸物流总额为 126.1 万亿元，同比增长 5%。青岛市交通运输局数据显示，2023年青岛市物流业增加值突破1600亿元，同比增长6.4%，占GDP比重超过10%。以上数据说明近年来物流业发展迅猛，而仓储物流作为其中一环发挥着不可忽略的作用。
物流仓储的用户主要是头部电商、第三方物流企业和传统的制造企业等，随着经济平稳运行、电商平台的完善与发展、网络消费持续上升，商品跨区域交易激增，对大规模物流仓储的需求不断提升。近几年我国仓储物流资产投资维持高位运转，但人均仓储面积在我国庞大的人口基数对比下依然较低，日本和美国仓储物流人均面积分别为了4平方米和3.8平方米，远高于我国0.86平方米。
近几年土地成本不断上涨，资源成本上升，物流仓储通常需要占地面积较为庞大，降低成本和提高效率依然是目前仓储物流需要解决的困难。好在与传统商业设施看重客流量与区域位置不同的是，物流仓储不与消费者直接接触，不需要设立在商业聚集处，一般选择在城区周边交通便利的地段，方便后续转运和减少终端派送运输成本。因为货运装卸频率较高的特点，需要主动选择避开人群流动较高的场所，这一特点也为废旧或闲置工业园区稍加改造成为仓储中心提供可能。同时物流仓储在商业地产中的租金回报率也较为可观，对投资人而言其资金回报率也比较稳定。
仓储物流评估影响因素？
在对仓储物流进行资产评估时影响因素主要包括：1周边交通便利度，靠近交通干道或销售市场可以减少物流成本和增加效率。2仓储物流资产的物业类型，也会影响资产估值的大小，其中高标仓具有更高的租赁和投资价值（2022年底我国高标仓总计1.13亿平方米，占总仓储比例约10%，发展空间较大）。3基础设施完善度，如仓库面积、货架数量、智能分类系统、信息系统建设、装卸设备等，也会影响仓储装卸效率和资产估值。
综上所述，购物中心与物流仓储在资产评估中存在着较多差异。购物环境、商户组合、可达性和周边繁荣程度对购物中心评估存在较大影响，而仓储物流则更偏重于周边交通便利度，是否远离人群聚集地以及物流园区内基础设施完善程度。
