中国物流地产是由物流地产巨头普洛斯2003年进入中国后率先提出的概述，始于2004年，至今为止才只有19年的，物流地产发达的地区以沿海经济发达城市为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。
中国物流地产的发展特点
物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，对物流地产的投资热呈现出如下特点：
(1)发展趋势稳中求进，发展潜力巨大
随着物流地产业的不断发展，国外物流地产投资商也加快了在国内的发展，在外资企业的影响下，国内房地产或物流企业开始投资物流地产业，这些企业包括：中粮集团、中储集团、和记黄埔、宝供物流等。我国物流地产拥有发展势头，而规划中物流园区数量比例较大，说明我国物流地产具有巨大的发展潜力。
(2)物流地产规模化、网络化不足
无论是外资还是国内物流地产投资商，投资国内物流地产的区域呈现出从沿海地区向中西部地区逐步拓展的现象，而投资于沿海地区的比例远远大于投资中西部的比例，从而造成投资物流地产的规模不均，不能形成全国内物流地产规模化发展。更不能使我国物流地产形成网络化发展，未能实现物流地产资源和信息的集聚。
我国物流地产发展比较缓慢，很多从事物流地产的企业由于缺乏资金实力、管理水平有限等问题从而不能进行大规模的物流网络建设，在一定的程度上不利于我国物流地产长远的发展。
（3）物流地产地区发展不均衡，枢纽城市发展良好
从近几年物流地产的经营情况来看，长三角、珠三角以及环渤海经济区域物流地产经营状况最好，如上海、广州、深圳、北京以及江浙等城市，包括仓库在内的物流基础设施的需求在这些城市已经形成，并且一直保持低空置率，物流地产利用效率高。而一些沿海港口城市，凭借其直接或间接与港口连接，战略位置好的优势，物流地产发展也相当快，2009年至今，其物流地产租金有的年均增长率猛增至22~50%。总的来说，物流地产在国内而言，稳中求进，市场开始成熟，经济效益较高、较稳定。
（4）物流地产开发缺乏沟通需要科学调研及统一规划
对于政府而言，大规模物流地产的建造拉动经济增长效果明显，因此地方政府为主导的物流园区建设热情高涨，由于目前国家没有单项物流地产发展规划文件出台，因此，某些地方政府忽视自身发展情况，在未进行充分的市场调研论证的情况下，开展物流地产建设项目，而这些项目中有很大一部分缺乏科学的市场规划，在一定的程度上无法满足真实的市场需要，因此目前有些已陷入进退两难的境地，这些都是盲目开发造成的重复建设恶果。
物流地产作为一项系统工程，跨部门、跨行业、跨地区，甚至有的时候跨越国界，因此迫切需要各行业部门协作，然而从企业界来说，一些处于物流核心地位的企业，如航空、铁路等垄断性企业从部门上、行业上，或者地区上缺乏沟通，造成物流地产界各自为政的局面非常严重。各自为政局面若不打破，则无法做到统一和合理的规划，影响物流地产的良性发展。
（5）政策瓶颈制约着物流地产的全面健康发展
物流地产的跨行业跨部门综合性要求加强部门合作，因此也就不能单以某一行业或部门的政策来指导这个新兴行业的发展，然而目前的现状是：跟物流地产开发运营相关的现行政策多为部门法规，如诸如公路、铁路、海运、港口、货代等在内的，专门针对运输业的法规在物流地产的发展中起了规范的作用，然而应该看到的是，这样的法规仅是从部门角度来干预物流地产行业。而正如前文所述，物流地产行业是需要进行资源整合的复合性产业，迫切需要那些能统筹物流地产整体规范发展的综合性系统性的产业政策来发挥物流地产的高效率多功能性，来指导产业的健康发展。物流地产发展历史不长，这使得现有的对行业的认识处于初级阶段。
（6）国内物流地产开发企业水平不高总体抗风险能力偏差
从国内物流地产的开发主体及其目的来看，大部分物流设施由制造、流通或物流企业自建、自营、自用，服务于自己的物流业务。众所周知房地产开发投资是相当大的，因此对这些企业资金的占用量也是相当大的，一旦这些企业将资金投入到物流地产中去以后，则紧张的资金链就势必阻碍企业投资核心业务，从而无法形成和提升企业核心竞争力，这和生产社会化，分工精细化的发展要求是不符合的，同时也会不利于社会专业化物流地产的形成和发展。从制造流通或物流企业等开发的物流地产项目运营情况来看，他们在缺乏深入的行业了解和能力储备的情况下，没有进行充分的市场风险分析及自身能力评估就盲目参与到开发中来，这难免为今后的发展留下了隐患。
在物流地产稳定而丰厚的预期利润的吸引下，许多专业化地产公司打着投资“物流地产”的旗号，却并不热衷于经营物流设施，而是想进行土地圈占。他们的目的不在于进行物流地产开发后依靠经营物流设施获利，而是囤积土地，试图从土地升值中分一杯羹。调查显示，这是本土企业开发物流地产的一种常态。低标准分散化经营也是国内物流地产运营中的一个不好的现象。那些规模小、地域分散、点状布局的已建成物业并不能形成规模化的网络从而发挥物流地产的规模化效益。
